포괄양수란? 절차, 서류, 세금까지 한 번에 정리

🚨 포괄양수인 입장에서 꼭 알아야 할 주의사항

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1. 📝 "진짜 포괄양도"인지 계약서에 명확히 확인하자

• **"포괄양도 조건"**이 매매계약서에 명문화돼야 함.
• 단순 매매로 처리되면 임대사업자 자격/혜택이 모두 사라질 수 있음.
• 아래 문구 꼭 들어가야 함👇

“본 계약은 주택임대사업자의 등록임대주택의 포괄양수이며, 양수인은 기존 사업자의 권리·의무 일체를 승계한다”

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2. 🧾 양도인이 등록임대주택 요건을 제대로 지켰는지 확인

포괄양수는 “등록 임대사업자의 모든 권리·의무”를 그대로 인수하는 것이기 때문에,
이전에 문제가 있었으면 그 책임이 승계돼.

꼭 체크할 것:

항목확인 포인트

임대의무기간	남은 임대기간 몇 년인지 확인
임대차계약서	기존 임차인과 계약서 원본/사본 확보
임대료 증액 이력	5% 이상 인상된 적 없는지 확인
임대차신고	구청에 임대차 신고 제대로 돼 있는지
미납 세금	재산세/임대소득세 미납 여부

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3. 🧍‍♀️ 기존 임차인과 분쟁 요소 있는지 미리 체크

• 보증금 반환 문제, 계약 갱신 분쟁, 시설 하자 등 임대인 책임도 같이 물려받아.
• 되도록이면 기존 임차인과 대면하거나 통화라도 해서 분위기 파악해보는 게 좋아.
• 임대차계약서 원본, 입금내역, 계약 갱신 여부 꼭 챙겨!

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4. 🏛️ 등기 이전 + 포괄양수 신고는 반드시 “30일 이내” 완료

• 신고처: 주택 소재지 관할 구청
• 기한 내 미신고 시 → 포괄양수 불인정 → 임대사업자 혜택 상실 위험
• 서류는 양도인과 공동 제출이 기본이야. 미리 약속 잡아둬야 해.

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5. 💸 양수 이후의 세금 책임은 전부 양수인에게 있음

항목설명

재산세	보유 기준일(6월 1일) 기준 소유자 부담
임대소득세	양수 시점 이후 월세 + 간주임대료 합산해 신고는 양수인이 해야 함
종부세	세대분리 여부에 따라 합산될 수 있음 (주의!)

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📌 보너스 팁

✅ 계약 전에 “양도인의 임대사업자 등록증 사본” 반드시 받아두자
✅ 임대사업자 의무 위반 이력은 “관할 구청 주택과”에서 확인 가능
✅ 임차인에게 "임대인 변경 안내문"도 보내두면 분쟁 예방에 좋아

 

 

 

 

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